Megjelent az MNB ajánlása a speciális hitelezési kitettségek és a spekulatív ingatlanfinanszírozás értelmezéséről

Az MNB 10/2017. (VIII.8.) számú ajánlása (a továbbiakban: Ajánlás) a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményekről és a 648/2012/EU rendelet módosításáról szóló 575/2013/EU rendelet (a továbbiakban: CRR) által szabályozott speciális hitelezési kitettségek (a továbbiakban: SL kitettség), valamint a spekulatív ingatlanfinanszírozás kategóriába tartozó kitettségek definíciójának gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban fogalmaz meg felügyeleti elvárásokat. Ennek megfelelően az Ajánlás segítséget nyújt minden olyan esetben, amikor a hitelintézetek és befektetési vállalkozások (a továbbiakban együtt: intézmények) az MNB felé rendszeres vagy rendkívüli adatszolgáltatás keretében nyújtanak ún. speciális hitelezési kitettségekre vonatkozó információt.

A CRR szerinti SL kitettség gyakorlati értelmezése

A CRR 147. cikk (8) bekezdése szerint SL kitettség az olyan vállalati kitettség,

• amelyet kimondottan fizikai eszközök finanszírozására vagy működtetésére hoztak létre, vagy amely gazdasági szempontból ahhoz hasonlónak számít;
• a hitelező és az adós közötti megállapodások azt eredményezik, hogy a hitelező nagymértékben rendelkezik az eszközök és az általuk termelt jövedelem felett;
• a visszafizetés fő forrása a finanszírozott eszközök által termelt jövedelem, és nem a vállalkozás tágabb értelemben vett, ettől független teljesítménye.

Az MNB is megerősíti, hogy e három feltétel együttes fennállása esetén minősül egy kitettség SL kitettségnek.

Ad (a) A definíció lehetővé teszi, hogy ne kizárólag az ún. különleges célú gazdasági egységgel (SPV - special purpose vehicle) szembeni kitettséget lehessen SL kitettségként értékelni. Ennek megfelelően az olyan ügyfél kitettsége is SL kitettségként értékelhető, amely az új tevékenységét az addigi társasági formájába integrálja, azaz arra nem hoz létre egy külön céget (SPV-t). Ilyen estben azonban további feltétel, hogy az intézmény az összes kötelezettségvállalás (ideértve a mérlegen kívüli tételeket is) legalább 80%-át az adott eszköz finanszírozására nyújtsa úgy, hogy a visszafizetés fő forrása a finanszírozott eszköz által termelt cash-flow legyen. Az MNB lehetőséget lát az SL kitettség kategória olyan adós esetében történő alkalmazására is, mely több hasonló célú eszközt (ingatlant) működtet, ad bérbe, és bevételei nem kellően diverzifikáltak.

Az MNB elvárja továbbá, hogy az intézmények az (a) pontban meghatározott feltételt ügyfél-szinten értelmezzék, azaz a feltételeknek megfelelő ügyfél esetében annak összes ügyletét SL kitettséggé kell minősíteni.

Ad (b) A második feltétel akkor teljesül, ha az intézmény nagymértékű kontrollal rendelkezik az eszköz és az általa termelt jövedelem felett. Ez megvalósulhat például úgy, hogy az adós valamennyi bevételét az intézmény által vezetett számlára tereli, és az intézmény kontrollálja az e számláról történő kifizetéseket, a beérkező bevétel bizonyos részét felhasználhatja az adósságszolgálat teljesítésére, valamint előírhatja meghatározott összegű egyenleg folyamatos rendelkezésre állását a számlán. Példa lehet az eszközoldali kontrollra az is, ha az intézmény vételi joggal vagy zálogjoggal rendelkezik az adott eszközön.

Ad (c) Elvárás, hogy az intézmény belső szabályzatában rögzítse, a kötelezettség mekkora részének (pl. %-ban kifejezve) kell a finanszírozott eszköz által termelt jövedelemből származni ahhoz, hogy a harmadik feltétel is teljesüljön. Az MNB szerint minden olyan bevétel a finanszírozott eszközből származó cash-flow részét képezi, amely közvetlenül vagy közvetetten az eszközhöz köthető, illetve melyet befolyásol az adott eszköz minősége, elhelyezkedése, illetve állapota.

Harmadik fél részvétele az ügyletben

Amennyiben harmadik fél is részt vesz az ügyletben, az intézménynek azt kell mérlegelnie, hogy ez a harmadik fél az ügylet kockázatait milyen formában és milyen mértékben vállalja át, osztja meg. E szerint:

• a harmadik fél részvétele nem változtat az alapügylet minősítésén; vagy
• a harmadik fél miatt nem minősül az alapügylet SL kitettségnek.

Ad (a) A harmadik fél kockázatcsökkentő szerepe akkor nem változtat az ügylet jellegén, ha az az SL kitettség fenti feltételeinek továbbra is megfelel. Ilyenkor a harmadik fél részvétele kizárólag az SL kitettség esetén irányadó kockázati súlyozás körében vehető figyelembe [erről lásd CRR 153. cikk (5) bekezdését].

Ide sorolható az az eset is, amikor a harmadik fél a finanszírozott eszköz használatára vállal hosszú távú kötelezettséget. Az MNB értékelése szerint önmagában az, hogy a harmadik fél hosszú távú megállapodás keretében vállalja a finanszírozott eszköz használatát, nem alkalmas a teljes ügyletkockázat áthárítására, mivel teljes biztonsággal nem várható el, hogy a hosszú távú megállapodás alapján a teljes SL kitettség visszafizetésre kerül. Mivel ennek egy alesete, amikor az ügyfél egy állami szervvel köt hosszú távú megállapodást, az MNB pl. PPP konstrukció esetén is elvárja, hogy az intézmény azt minden esetben SL kitettségnek tekintse.

Ad (b) Az MNB értékelése szerint kizárólag az ügyfélcsoporton belüli, a hitelező intézmény részéről kockázat-átvállalásként értékelhető ügylet mentesít az SL kitettség alóli besorolástól. A kockázati transzfer történhet garancia, kezesség útján vagy olyan egyéb jogviszony keretében az intézmény és az ügyfélcsoport között, mely alapján az intézmény az ügyfélcsoport helytállását jogi eszközökkel érvényesíteni tudja, és amely megfelel a CRR-ben rögzített elfogadási kritériumoknak. Ilyen esetre példa, ha az ügyfélcsoport a tevékenységei elkülönítésére SPV-t hoz létre, de a hitelek visszafizetésének forrása már a csoport attól független kereskedelmi tevékenysége.

SL kitettségen belüli kategóriák

A kitettség jellege és a finanszírozás tárgya szerint az SL kitettségeken belül célszerű kategóriákat meghatározni. Ennek megfelelően az MNB megkülönbözteti a projektfinanszírozás, jövedelemtermelő ingatlan finanszírozása, eszközfinanszírozás és árufinanszírozás kategóriákat.

Az MNB elvárja, hogy az intézmény a kockázatkezelési eljárásai során legalább a jövedelemtermelő ingatlan finanszírozás kategóriát kezelje elkülönítetten. Ezen felül, ha valamely kitettségi alkategória részaránya lényeges vagy várhatóan növekedni fog, szükséges ezen alkategória megkülönböztetése, és kockázati profiljának önálló mérése is. A portfólió méretétől, az ügyletek darabszámától, és a becsléshez szükséges megfigyelések számosságától függően az MNB elvárja továbbá, hogy az intézmény a lényegesebb SL szegmensek esetén külön modelleket fejlesszen.

Spekulatív ingatlanfinanszírozás kezelése

A CRR - szemben a belső minősítésen alapuló hitelkockázati módszer esetén nevesített SL kitettségekkel - a sztenderd módszertan alkalmazására a spekulatív ingatlanfinanszírozási kitettségek besorolását írja elő [CRR 128. cikk (2) bekezdése].

A CRR alapján spekulatív ingatlanfinanszírozásnak tekinthető a nyereségszerzési céllal, újraértékesítés szándékával történő ingatlanvásárlás, -fejlesztés vagy -építés, illetve ingatlanhoz kapcsolódó vásárlás, fejlesztés vagy építés céljára vagy ahhoz kapcsolódóan nyújtott kölcsön [CRR 4. cikk (79) bekezdése].

Az MNB megítélése szerint az ügylet spekulatív jellege a hitelcéltól függ. Ennek megfelelően az MNB szerint azok a hitelügyletek tekinthetőek spekulatív ingatlanfinanszírozásnak, amelyet

• olyan ingatlanvásárlási, építési, fejlesztési célra nyújtanak, hogy végül az ingatlan nyereséggel továbbértékesítésre kerüljön;
• olyan telekvásárlási céllal nyújtanak, hogy a hitelügylet a telken az előző pont szerinti ingatlanfejlesztést követően az értékesítésből térüljön meg; vagy
• ingatlan vásárlásra nyújtanak (pl. telekfinanszírozás), és az ingatlan későbbi hasznosítása még nem ismert.

Az MNB – az Európai Bankhatóság (EBA) által közzétett iránymutatásra hivatkozva - felhívja a figyelmet arra hogy ez a felsorolás nem kizárólagos, így minden olyan kitettséget is spekulatív ingatlanfinanszírozásnak kell minősíteni, amely esetében 

• nagy a kockázata annak, hogy az adós nemteljesítése következtében veszteség merül fel;
• lehetetlen megfelelően megállapítani, hogy a kitettség a d) pontba tartozik-e [CRR. 128. cikk (3) bekezdés].

Az MNB elvárja, hogy az intézmény belső szabályzatában rögzítse azoknak az ügyleteknek a körét vagy azt a feltételrendszert, ami alapján a fenti d) és e) pontok szerinti besorolást elvégzi.

Az MNB megítélése szerint ugyanakkor nem minősül spekulatív ingatlanfinanszírozásnak az az ügylet, amely esetében az intézmény rendelkezésére álló dokumentumok alátámasztják, hogy a hitelfelvevő az ingatlant a vásárlást/építést/fejlesztést követően a hitel futamideje alatt saját maga használja vagy adja bérbe, és a hitel visszafizetése a használat/hasznosítás során keletkező folyamatos pénzáramból történik.

Egyéb elvárások

Az MNB elvárja, hogy az intézmény az ügyfél kezdeti, valamint rendszeres újraminősítésénél mérlegelje a besorolás teljesítéséhez szükséges feltételek fennállását, továbbá, ha az ügylet jellege, kockázatai változnak, akkor az intézmény sorolja át az ügyfelet a megfelelő kategóriába. A work-out fázisban lévő SL ügyfél átszegmentálására azonban nincs szükség.

Átsorolás esetén az MNB kizárólag egyedi, indokolt esetben tartja elfogadhatónak, hogy az intézmény egy ügyfele összes ügyletét SL kitettségi kategóriából vállalati kategóriába soroljon át. Az átsorolás kapcsán az intézménynek az MNB kérésére be kell mutatnia, hogy a továbbiakban az SL kategóriába sorolás hármas feltétele együttesen már nem áll fenn.

Az Ajánlás az intézményekre kötelező erővel nem bír, ugyanakkor az annak való megfelelést az MNB ellenőrzési és monitoring tevékenysége során figyelemmel kíséri és értékeli [a Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény 13. § (2) bekezdés i) pontja].

Az MNB az Ajánlás alkalmazását 2017. december 31-től várja el az intézményektől.

Vissza a hírekhez