Author: István Gárdos - Norbert Csimazia
Polgári Jogi Kodifikáció, 1/2007. page 26-36
A később uralkodóvá vált felfogás (Dévai Ignácz, Kolosváry Bálint, Szladits Károly, Villányi László) – anélkül, hogy cáfolta volna Grosschmid és Almási megfigyeléseit a dologi és a kötelmi ügyletek közti különbségekről – a dologi jogi rendelkező ügyletben nem két egyoldalú jognyilatkozatot látott, amelyek mindegyike spirituális és korporális elemre bontható, hanem szerződésként értelmezte, ajánlatra és elfogadásra bontotta a dologi jogi rendelkező ügyletet és a jogügylet „korporális” elemét egyre inkább mint a szerződés formáját, a szerződéssel szemben támasztott alakszerűségi követelményt fogta fel. Dévai Ignácz fogalmazta meg a legplasztikusabban a dologi rendelkező ügylet kötelmi szerződés analógiájára történő felfogását: „Az ingóknál […] a tulajdonátruházáshoz megkívánt traditio nem más, mint a dolog birtokának átengedése és átvétele tulajdonátruházási szándékkal. Ha a dolog nem ily szándékkal engedtetik át másnak tényleges hatalmába, akkor nem forog fenn technicai értelemben vett, a tulajdont átszállító traditio. De a telekkönyvezett telkek tulajdonának jogügyleti átruházása is függ a dologi szerződéstől. A mai jog szerint szükséges és a Tervezet által is előírt bekebelezési engedély nem egyéb, mint a dologi szerződésnek úgyszólván világosan kifejezett egyik alkotóeleme, t.i. az átruházási ajánlat, a melynek megfelelő elfogadási nyilatkozat hallgatóan történik a szerző részéről, midőn ez az írásbeli bekebelezési engedélyt átveszi vagy a bekebelezési kérvényt a telekkönyvi bírósághoz beadja”. Dévai hozzáteszi, hogy – a dologi jogok abszolút hatályára tekintettel – a dologi szerződésen felül a telekkönyvi bevezetést (bejegyzést) is meg kell kívánni a tulajdonátruházáshoz: „Ezt a felismerhetőséget pedig leginkább érjük el, ha ingóknál a traditióhoz, a birtokváltozáshoz, telkeknél a telekkönyvi bevezetéshez fűzzük a tulajdonátruházást. […] a traditiót illetőleg a telekkönyvi bevezetést is a tulajdonátruházás kellékévé, előfeltételévé kell tennünk vagyis fel kell vennünk abba a tényállásba, melyhez a jogrend a tulajdonátruházást fűzi”. Dévai tehát egyértelművé teszi, hogy ingatlanok esetében a bejegyzés („bevezetés”) már nem a dologi szerződés, a dologi ügylet része, hanem azon túl megkívánt követelmény a tulajdonátruházáshoz. Szladits Károly szerint az ingatlan tulajdonának megszerzéséhez szükséges, hogy „ … a jogot engedő és a jogot szerző fél a dologi jogváltozásban megegyezzenek. Ez a megegyezés valójában abban áll, hogy a jogot engedő fél a jogszerző részére a bekebelezési engedélyt kiadja, ez utóbbi pedig azt a telekkönyvi hatósághoz benyújtja. Ez a jogváltozás alapjául szolgáló dologi szerződés. Ha ez a megegyezés nincsen meg, úgy a bejegyzés nem hatályos, vagyis magánjogilag nem idézi elő a jogszerzést.” Villányi így fogalmaz: „A tulajdonjog átruházásához szükséges dologi szerződésnek ingóknál két eleme van: a) a dologi megegyezés, vagyis a felek egyező akaratnyilvánítása a tulajdonjog átruházására nézve; ez a dologi szerződés spirituális eleme, b) a dolog tényleges átadása (traditio, a jogváltozás korporális eleme). Az átruházási és átvételi akaratnak az átadáskor kell meglennie; a dologi megegyezés és az átadási cselekmény az egységes dologi szerződésnek összefüggő részei.A kettőt együtt tágabb értelemben szintén átadásnak szokták nevezni.” Ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez pedig az szükséges, hogy „a felek a tulajdonjog átruházásában érvényes jogcímen megegyezzenek és a tulajdonjogot a telekkönyvbe bejegyezzék. […] A jogváltozás korporális elemének itt a telekkönyvi bejegyzés felel meg. E két elem kapcsolata ingatlanoknál nem jelent időbeli egybeesést: az egyszer létrejött dologi megegyezés a feleket akkor is köti, ha a bejegyzési kérvény beadásakor, vagy a bejegyzés megtörténte idején akaratmegegyezés már nem is áll fenn, mert a jogváltozáshoz szükséges reális cselekményt itt nem a felek végzik, hanem a telekkönyvi hatóság.” A jogváltozás „spirituális” elemével kapcsolatban Villányi hangsúlyozza, hogy „a bejegyzési engedély többnyire annak a jele, hogy a felek között a dologi megegyezés létrejött, de ez nincs szükségképen így; lehetséges pl. hogy a dologi szerződésnek a jogszerző fél oldalán valamilyen hiánya van; pl. nincsen meg a kiskorú jogszerző törvényes képviselőjének a beleegyezése”. A telekkönyvi hatóság ugyan nem vizsgálja, hogy a bejegyzési engedély (mint formális consensus) mögött valóban érvényes és hatályos dologi megegyezés (materiális consensus) van-e, de a telekkönyvi jogot alapító dologi ügylet érvénytelen lehet és a bejegyzés törlésére kerülhet sor, ha a peres bíróság megállapítja a dologi megegyezés hiányát.
Szembeötlő, hogy Villányi már nem a „telekkönyvi előzőség” szolgáltatásában, hanem a telekkönyvi bejegyzésben határozza meg a dologi szerződés „korporális elemét”. Hasonlóan ír Kolosváry: „A dologi jogot szülő dologi szerződés, t.i. a bekebelezési engedély kiadása – elfogadása és telekkönyvi keresztülvitelének mozzanataiban valósul meg.” A „telekkönyvi keresztülvitel mozzanatai” közé Kolosváry besorolja a telekkönyvi kérvény benyújtásán túl a hatóság által eszközölt bejegyzést és a bejegyzés jogerőre emelkedését is. Már a századfordulón hasonlóan elemezte az ingatlan tulajdonát átruházó dologi szerződést Lányi Bertalan, amennyiben a dologi szerződés elemének tekintette „a megegyezésnek a telekkönyvi bejegyzés alakszerűségével való consummálását”, tehát azon az állásponton volt, hogy „a tulajdonátruházó (dologi) szerződést csak a telekkönyvi bejegyzés fejezi be”. E szerzők tehát a dologi szerződésbe egy olyan elemet is bevisznek, amit nem a felek, hanem egy hatóság valósít meg. Azon túl, hogy problematikus egy jogügylet részének tekinteni egy olyan cselekményt, amit nem az ügyletkötő felek valósítanak meg, ennek a felfogásnak a további következménye, hogy időben elszakítja egymástól a dologi ügylet „spirituális” és „korporális” elemét, holott az előbbinek éppen az utóbbit kellene minősítenie. Ehhez képest Grosschmid perfektnek tekintette a dologi ügyletet a telekkönyvi kérvény jogszerző fél általi beadásával, bár a bejegyzés konstitutív – transzlatív, tulajdonátszállító hatású – jellegét (az élők közötti jogügyleti tulajdonszerzés esetén) nem vitatta. Grosschmid nézetét követve álláspontunk szerint a dologi ügylet befejeződik a bejegyzési kérvény jogszerző fél által a telekkönyvi hatósághoz való benyújtásával. Ez nem akadálya annak, hogy a tulajdonszerzést a tényleges bejegyzéshez, a tulajdonjog átírásához kössük. A bejegyzést azonban nem a dologi ügylet, hanem csak a tulajdonátszállás elemévé, feltételévé kell tennünk. E felfogásból következik az is, amit az 1855. évi telekkönyvi rendelet 61. §-a – helyesen – kimondott: „A telekkönyvi bejegyezvények hatályossága azon időponttól kezdődik, melyben az azok teljesítéseérti szabályszerűleg fölkészített kérvény a telekkönyvi hatóság iktatóhivatalába beérkezett.” Megismételte ezt a tételt az Mtj. 922. §-a is: „A telekkönyvi bejegyzés hatályossága, amennyiben a törvény mást nem rendel, azzal az időponttal kezdődik, amikor az elrendelésének alapjául szolgáló beadvány a telekkönyvi hatósághoz beérkezett.” Mindez nem áll ellentétben a bejegyzési elvvel, ti. hogy a jogváltozás (tulajdonjog megszerzése, a tulajdonátszállás) csak a telekkönyvi bejegyzéssel történik meg. E bejegyzésnek tehát ex tunc hatálya van: a jogváltozás csak a bejegyzéssel következik be, azonban a bejegyzés megtörténte esetén annak hatálya a dologi ügylet lezárultának időpontjához, vagyis a bejegyzési kérvény beadásához igazodik. Hatályos ingatlan-nyilvántartási jogunk nem tartalmaz a fent idézett jogszabályhelyeknek megfelelő rendelkezést, így csak közvetetten, az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendeletének eljárási jellegű szabályából (Inytvhr. 5. § (2) bekezdés) lehet arra következtetni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok ma is a bejegyzési kérvény beadására visszamenő hatállyal keletkeznek. Bár a jogirodalomban újabban többen (Kurucz Mihály, Anka Tibor) helyesen rámutattak a bejegyzés ex tunc hatályának jelentőségére, a szabály anyagi jogi jelentősége és a bírói gyakorlat részére való útmutatás megkövetelné annak kifejezett, törvényi szintű kimondását. A Javaslat 4:163. §-ának (3) bekezdése – helyesen – újra kimondja ezt a szabályt, amely tehát nem ellentétes a Javaslatban szintén kimondott bejegyzési elvvel (4:154. § (2) bekezdés), hanem kiegészíti azt, felismerve, hogy a hatóság által foganatosított cselekmény ugyan feltétele a tulajdonjog átszállásának és más dologi jogok szerzésének, azonban nem része a dologi jogi rendelkező ügyletnek. Összhangban volt e szabállyal régi csődjogunk is, az 1881. évi XVII. tc. 13. §-a kimondta: „A csődnyitás után elrendelt telekkönyi bejegyzés érvényes, ha az e végre szolgáló kérvény vagy megkeresés a csődnyitás hatályának kezdete előtt érkezett a telekkönyvi hatósághoz.” Hatályos csődtörvényünk sem tartalmaz megfelelő rendelkezést, e szabály hiánya a bírói gyakorlatban problémát okoz annak eldöntésekor, hogy egy adott vagyontárgy a felszámolási vagyonba tartozik-e vagy sem.
Honlapunk sütiket használ annak érdekében, hogy személyre szabott módon tudjuk megjeleníteni Önnek a tartalmakat. Kérjük, olvassa el Süti Kezelési Tájékoztatónkat, amelyben további információkat olvashat a sütikről és azok kezeléséről. Beállításait módosíthatja ezen a linken vagy saját böngészőjének beállításaiban.
Ezek a sütik szükségesek a weboldal futtatásához, és nem kapcsolhatók ki. Az ilyen sütik csak olyan műveletekre vonatkoznak, mint például a nyelv, az adatvédelmi preferenciák. Beállíthatja a böngészőjét, hogy blokkolja ezeket a sütiket, de webhelyünk esetleg nem megfelelően fog működik.
A Süti Adatkezelési Tájékoztatót megismertem és hozzájárulok ahhoz, hogy a Gárdos Mosonyi Tomori Ügyvédi Iroda, mint adatkezelő a Google Analytics sütikkel kapcsolatban az IP címemet statisztikai célból kezelje. Tudomásul veszem, hogy a hozzájárulásomat bármikor visszavonhatom.
